Кадастровая стоимость земли. Заморозка

Чего ждать землевладельцам и предпринимателям  после вступления в силу революционного закона о кадастровой оценке?


Елена Налбандян
заместитель генерального директора Сургутской торгово-промышленной палаты по правовым вопросам

Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земель постоянно совершенствуется, это факт. И за последние пару лет их действительно было немало. Последний закон «О государственной кадастровой оценке», можно сказать, расставил все точки над «и» в вопросе полномочного на проведение оценки земель

ДОСЬЕ.Заместитетель Председателя Третейского суда при СТПП, 1982 года рождения, окончила Сургутский государственный университет, образование высшее юридическое, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин и трудового права Сургутского государственного университета. Сфера деятельности: гражданское, трудовое, административное, предпринимательское право. Юридический стаж около 10 лет.


 За последние два года нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земли претерпело серьезные изменения. В середине этого года Правительством России был принят Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который окончательно закрепил функцию проведения кадастровой оценки земли за бюджетными учреждениями. А с начала 2017-го и три последующих года кадастровую стоимость земли будут применять по цене, утвержденной на январь 2014 года или по наименьшей стоимости в случае ее изменения  в сторону рыночной. Рыночная переоценка недвижимого имущества до начала 2020 года будет приостановлена. Переходный люфт в три года Правительство РФ дает регионам для того, чтобы создать эти самые  бюджетные учреждения по оценке кадастровой стоимости.

zz-001

digits-nbNB: Елена Левоновна, расскажите о насущной проблеме всех предпринимателей Сургута, да и не только – всей страны: об июльских изменениях в кадастровой стоимости земли. Что, собственно, произошло?


Нормативно-правовое регулирование кадастровой оценки земель постоянно совершенствуется, это факт. И за последние пару лет их действительно было немало. Последний закон «О государственной кадастровой оценке», можно сказать, расставил все точки над «и» в вопросе полномочного на проведение оценки земель. Начиная с 1 января 2017 года, определение кадастровой стоимости передано в компетенцию бюджетных учреждений, а не оценщиков, которых выбирали по итогам конкурсного отбора.

digits-nbNB: Интересно, а такой «ветер перемен» какие последствия за собой влечет?


Пока трудно сказать, повлияет ли избранный подход на результаты определения кадастровой стоимости и, как следствие, на приближение ее стоимости к рыночной, однако, с уверенностью можно говорить, что изменения направлены на улучшение качества проведения оценки. В соответствии с законодательством кадастровая оценка земельных участков осуществляется не реже одного раза в пять лет. По ее результатам утверждается постановление Правительства округа. Но несмотря на то, что кадастровая оценка основывается на рыночной стоимости объекта, нужно понимать, что кадастровая и рыночная стоимость не всегда совпадают. Последняя – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки можно, реализовать на рынке, а вот кадастровая цена определяется методом массовой оценки, то есть без учета индивидуальных особенностей земельного участка, таких как расположение, наличие строений и сооружений, коммуникаций и т.п . Эти две стоимости могут быть как примерно в одном ценовом диапазоне, так и существенно разниться. Указанное противоречие и влечет на практике право землевладельца оспаривать ее стоимость.

digits-nbNB: Если говорить о тех изменениях, которые вступили в силу чуть раньше июля: как они отразились на землевладельцах и размере их налогов?


В Югре в прошлом году были утверждены результаты новой переоценки земель по муниципалитетам, что существенно сказалось на финансовом положении предпринимателей, вынужденных нести бремя значительных расходов по оплате арендных платежей и налогов. Поскольку, в соответствии с налоговым законодательством, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, то после очередного утверждения результатов государственной кадастровой оценки многие землевладельцы столкнулись с увеличением налоговой базы в несколько раз. В среднем увеличение кадастровой стоимости составило от 3 до 5 процентов по сравнению с предыдущим периодом. Вместе с тем, нельзя не отметить, что это средний показатель, то есть по некоторым земельным участкам произошло снижение кадастровой стоимости, а по некоторым более существенный рост. В некоторых случаях он доходит до 10, а иногда и 15 процентов.

digits-nbNB: Какова сейчас процедура оспаривания кадастровой стоимости земельных участков?


До конца 2016 года в целях пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земли необходимо обращаться в комиссию при управлении Росреестра по ХМАО-Югре с соответствующим заявлением. Основанием для этого может являться два альтернативных фактора: установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости, либо оспаривание допущенной при оценке технической ошибки. Чаще всего в комиссию обращаются по первой причине. Однако, надо говорить честно, — процент выигрыша дел в комиссии не столь высок и, как правило, по одному и тому же земельному участку предприниматели могут быть вынуждены обращаться неоднократно, поскольку судебный порядок занимает больше времени.

zz-002

digits-nbNB: В Сургуте много землевладельцев, которые
смогли выиграть этот спор?


К счастью, в этом году в результате работы Правового центра Сургутской торгово-промышленной палаты и её экспертной группы удалось отстоять интересы значительного числа предпринимателей с первой попытки, что позволяет нам утверждать, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка в комиссии не только реально, но и эффективно.

digits-nbNB: В каких случаях правообладатель земельного участка вынужден обращаться в суд?


Если речь идет о физических лицах либо о тех, кто не смог доказать состоятельность своих доводов о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, для них предусмотрена процедура судебного урегулирования спора.

Как правило, принимая во внимание, что никто из лиц, участвующих в деле, не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, без судебной экспертизы в таком случае не обойтись, что увеличивает расходы предпринимателей на процедуру оспаривания.

Если говорить о статистике, то по данным Росреестра за прошлый год количество удовлетворенных судебными органами исковых заявлений по указанной категории споров составляет всего 22 процента от общего количества поступивших заявлений, что в два раза ниже, чем количество положительных решений, вынесенных комиссией за аналогичный период. Можно сделать вывод, что куда эффективнее решать эти вопросы не в судебных инстанциях, а в комиссии при Росреестре.

digits-nbNB: То есть, только пятая часть доказала
свою правоту…


В действительности судебная процедура оспаривания представляет собой длительный процесс, на который могут оказать влияние и изменения в действующем законодательстве РФ в процессе рассмотрения спора, и судебная практика. Кроме того, получение судебной экспертизы также не является гарантией урегулирования кадастровой стоимости по отношению к рыночной. Поэтому для получения положительного результата по делу мы можем посоветовать предпринимателям грамотно подходить к выбору команды юристов и оценщиков, а не идти на поводу громкой рекламы о быстрой и недорогой процедуре снижения кадастровой стоимости.

digits-nbNB: Как быть тем физическим и юридическим лицам, которые пойдут в суд, к примеру, в конце текущего года? Ведь известно, что с 2017 года иски об оспаривании кадастровой стоимости не будут «заморожены».


В период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года будет применяться кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2014 года. Если после 1 января 2014 года кадастровая стоимость объекта, к примеру, неоднократно уменьшалась (по решению суда или комиссии), то в расчет будет взята наименьшая кадастровая стоимость за этот период. Если же после начала 2014 года проводилась оценка недвижимости, то до 1 января 2017 года его кадастровая стоимость должна быть пересчитана с использованием сведений, существовавших именно на 1 января 2014 года. И действительно, на три года, вплоть до 1 января 2020 года, кадастровая стоимость фактически «замораживается» на уровне цены 1 января 2014 года.

zz-003

digits-nbNB: То есть, если даже кадастровая стоимость по отношению к рыночной будет явно завышенной, суд не будет проводить экспертизу и устанавливать реальную цену?


Вовсе нет. Такая «заморозка» не препятствует оспариванию кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2014 года. Если комиссия при Росреестре или суд придут к выводу о том, что она является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью объекта, определенной на ту же дату, в государственный кадастр недвижимости должны будут внесены сведения о меньшей величине кадастровой стоимости.

digits-nbNB: Как быть тем, кто не проводил экспертизу кадастровой стоимости на начало 2014 года?


Если по состоянию на 1 января 2014 года кадастровая стоимость объекта отсутствовала или не применялась для целей налогообложения (субъекты РФ могли рассчитывать налог, исходя из инвентаризационной, а не из кадастровой стоимости имущества, например), комиссия при Росреестре или суд будут брать за основу кадастровую стоимость, определенную на момент, когда она впервые проводилась. Но вряд ли в Югре такие вопросы будут массовыми, поскольку в нашем округе оценка была проведена по состоянию на 1 сентября 2014 года и в дальнейшем для целей налогообложения начала применяться с 1 января 2015 года.

digits-nb

NB: Каковы риски при обращении за пересмотром
кадастровой стоимости?


Первый риск, о котором следует сказать – это получение отрицательного решения либо от комиссии при Росреестре, либо от суда. Второй риск – это просчет целесообразности оспаривания. К сожалению, многие забывают об этом и не просчитывают финансовые риски и последствия от установления кадастровой стоимости в размере его рыночной.

Стоимость затрат часто попросту не окупает результат. Ведь гражданин должен нести расходы на переоценку, а если комиссия или суд установят разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, например, в 100-150 тысяч рублей, то понятно, что эти затраты будут не окупаемы, а ко всему прочему абсолютно незначительно уменьшат его финансовую нагрузку по налогам и арендным платежам.

И третий риск, о котором я всегда говорю, — это правильная расстановка целей кадастровой переоценки. Если после пересмотра кадастровой стоимости у Вас есть грандиозные планы по изменению вида разрешенного использования земельного участка, выделу из него доли, продаже и тому подобное, то в этом случае следует понимать, что все уже достигнутые результаты по снижению кадастровой стоимости будут утрачены, и пройденный путь необходимо начать, увы, заново.

NB: Спасибо за конструктивный диалог, Елена Левоновна.

Интервью: Софья Морозова

Фото: Арсений Балашов


Добавить комментарий