Куда движется коммерческая недвижимость?

7 апреля в Сургуте прошла конференция для предпринимателей «Куда движется коммерческая недвижимость?»

Выступления спикеров и последующее обсуждение показали, что ситуация с коммерческой недвижимостью в Сургуте очень непростая, если не сказать честно – «аховая». И это не временная проблема вследствие сложившейся экономической ситуации, а системный кризис из-за пассивной и выжидательной позиции всех её сторон.


Сегменты этой проблемной связки известны всем:

  • застройщик, который проектирует и строит помещения стихийно, без учёта вариантов дальнейшей эксплуатации;
  • агентства недвижимости, которые потенциально могут обладать информацией о всей коммерческой недвижимости города и зарабатывать как операторы. Но по факту предоставляют информацию только от наиболее гибких застройщиков. Их можно понять: вознаграждение не гарантировано, так как цикл сделки растянут на месяцы и не всегда приводит к покупке;
  • банки и фонды поддержки, которые хоть и дают возможность получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости, но удовлетворяют очень малый процент спроса на эту услугу из-за перестраховки (суммы-то приличные!);
  • и конечно, сами предприниматели, которые в этой связке страдают больше всех. Желание работать и открывать новые точки есть, а сил решать этот бесконечный квест по поиску соответствующего помещения с адекватной ценой и переделке его за свой счёт под нужный функционал – уже нет. Кому же хочется «работать ради работы»?

Именно эти проблемы и обсуждались на конференции, которая прошла по инициативе самих предпринимателей. Приводим несколько ключевых цитат из выступлений спикеров и гостей для читателей «National Business»:

Александр Ошурко
генеральный директор консалтинговой компании и агентства коммерческой недвижимости Praedium (Москва)

Александр Ошурко, генеральный директор консалтинговой компании и агентства коммерческой недвижимости Praedium (Москва) (багаж личных сделок в коммерческом сегменте – более 200 тысяч кв.м! – И.Л.).

Если говорить о будущем коммерческой недвижимости, то сейчас складываются интересные тренды. Как известно, Москва ездит за новыми бизнес-моделями в Америку. Везёт их в столицу. А что прижилось в Москве, то уже потом потихоньку идёт в регионы. Так было всегда и так будет. Поэтому имеет смысл становиться в своём регионе таким форвардом и раньше всех привозить в свой город то, что еще только планируют федералы. И такие активаторы уже есть. И они пойдут в регионы. Потому что в Москве уже все скупили. Серьезной экспансии я не вижу, поэтому вы сами можете их опередить.

К вопросу о печальных судьбах некогда популярных торговых центров, построенных в прошлом веке. Как известно, в битве с новыми моллами они потеряли и покупателей, и арендаторов. Печально, но примеров успешной реинкарнации среди них в торговле я почти не знаю. А те единицы, что сделали это, пошли по пути узкой специализации торгового центра. Например, все для охоты и рыбалки, автотовары, туризм, все бытовые услуги в одном месте и прочее. Такое решение подарило объекту новую жизнь, а покупателю – отличный выбор в одном месте. В торговых центрах из прошлого проблема не только управленческая, но и технологическая. Конструктивные особенности этих зданий не тянут новые стандарты торговли. Поэтому не надо бороться с моллами, а нужно идти по пути узкой специализации.

Интересное форматирование произошло с некоторыми рынками. Им придали современный внешний вид, и они стали очень востребованы среди арендаторов с фермерской продукцией и получили новый процент покупателей из сегмента ЗОЖ.

Важно: торговля в больших моллах будет продолжать свой восходящий тренд. А вот стрит-ритейл – те самые магазины на первых этажах жилых домов – теряют свои позиции.
Офисная недвижимость переживает в столице два любопытных тренда. Во-первых, активным покупателем и арендатором стало государство. Помещения приобретаются под офисы гос. структур, а также под бюджетные учреждения, оказывающие услуги населению.

Второй тренд в офисной недвижимости – это неожиданный размах тех самых коворкингов. В Москве уже есть помещения, где коворкинги с индивидуальными рабочими местами и общей зоной лаундж-кафе занимают по 2-3 тысячи кв. метров. Есть и небольшие коворкинги, основанные, наоборот, на формате кафе с доступной оплатой, например, московская сеть «Улей».

Показывают стабильный рост хостелы. Из временного жилья для туристов некоторые из них стали постоянным местом проживания для иногородних, приезжающих на работу.

Интересное решение появилось в нише строительных и ремонтных материалов. Вы попадаете в такой просторный выставочный центр, где выбираете плитку, двери, смеси и прочее, оплачиваете, а привозит вам это все сам торговый центр в удобное для вас время.

Самые высокие обороты в российских столицах продолжает набирать развлекательные и досуговые объекты. И это не набившие оскомину кинотеатры с фудкортами, а современный взгляд на отдых. Активно развиваются квест-площадки и сопутствующие услуги: съемка, прокат костюмов. Профессиональные магазины для рукоделия очень востребованы.

Популярны арт-площадки, где собраны товары для интерьера, тут же работают дизайнеры, тут же какой-то концептуальный ресторанчик. Вот это досуговое и творческое направление содержит в себе сейчас очень большой бизнес-потенциал.

Елена Вильгельм, начальник организации кредитования клиентов малого бизнеса Управления продаж малому бизнесу сургутского филиала Сбербанка России.
За первый квартал этого года мы выдали 8 кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Наши специалисты готовы к рассмотрению таких заявок, у нас есть все ресурсы для открытия кредитных линий таких объемов, но предпринимателям нужно быть готовым к предоставлению максимально прозрачной и полной информации о действующем бизнесе.

Анастасия Соломеина
руководитель развития проекта «Парк Новые Ключи»

Сейчас мы создаём уникальный сургутский проект рекреационной зоны возле жилого комплекса «Новые ключи» в 45-ом микрорайоне. И это полностью совпадает с мировым трендом по развитию досугового назначения коммерческих площадей и общественных пространств. Уже в августе в парке откроется первая очередь площадок для отдыха горожан. Инвесторы готовы поддержать нашу инициативу, и в этом парке, благодаря совместным усилиям, могут появиться и аэротруба, и каток с прокатом оборудования, и зимняя лыжня, и летние веломаршруты, и летняя эстрада с кинотеатром под открытым небом. 9 гектаров первозданного леса позволяют найти своё место и компактным площадкам для ворк-аута, и уютным антикафе с повременной оплатой, и крупногабаритным летним аттракционам или зимним ледовым городкам с горками и катком. Мы готовим сейчас комфортные условия для инвесторов и готовы рассмотреть варианты реализации их идей на этой просторной зелёной территории.

Елена Бражник
заместитель директора МКУ «МФЦ Сургутского района»

Для многих предпринимателей это станет новостью: с июля регистрация сделок с жилой и коммерческой недвижимостью будет осуществляться только в многофункциональных центрах. В органах Росреестра эта услуга будет полностью закрыта. В ведомстве регистрационной и кадастровой палат останется государственная регистрация объектов недвижимости и земельных участков. Если у вас есть планы по изменению статуса вашей недвижимости летом или осенью, то уже сейчас как физическое или как юридическое лицо вы можете обратиться в любой офис МФЦ и получить персональные консультации.

Виктор Ивин
заместитель директора агентства недвижимости «Фэст» по новостройкам.

Уверен, что если застройщик еще на стадии проектирования закладывал бы технологические моменты под конкретные виды бизнеса, будь то пекарня, бытовые услуги, центры детского досуга и творчества и пр., то проблем с реализацией таких объектов вообще бы не возникало! А сейчас просто возводится объект со встроенно-пристроенными большими коммерческими площадями. Хотя в таких площадях от 150 кв. метров заинтересованы единицы из представителей малого и среднего бизнеса. Сегодня предпринимателям интересны площади 40, 50, максимум 70 кв. метров.

Дарья Гаврикова, заместитель начальника управления экономики и стратегического планирования Администрации Сургута.

По роду деятельности я очень хорошо знаю о проблемах предпринимателей, которые ищут и не могут найти для себя доступные и подходящие им нежилые помещения. Также я знаю и собственников помещений, которые пассивно ждут, когда придёт один арендатор и сразу заберет сотни квадратных метров по максимальной цене. Давайте уже наконец осознаем, что эти времена прошли. Теперь для владельцев помещений настало время самим подключиться к грамотному управлению своей недвижимостью. А это значит, что нужно искать предпринимателей с дополняющими друг друга группами товаров или услуг и предлагать каждому из них небольшие площади. Либо нести расходы на приведение коммерческих помещений в соответствии с запросами рынка или лицензионными требованиями. К примеру, перенос входной группы, увеличение количества точек водоснабжения и пр. Далеко не везде сейчас можно получить лицензию, к примеру, на осуществление медицинской или образовательной деятельности. Но владельцы помещений как-то не особо спешат идти навстречу своим арендаторам. Надо менять ситуацию. Пора принимать активное участие в формировании потока покупателей к своему объекту недвижимости, тем самым помогая арендатору и не теряя своих доходов».

Николай Епифанов
заместитель директора «Сибпромстрой-Югория».

«Сейчас перенасыщенность рынка коммерческой недвижимости в Сургуте уже достигнута. Но практически все застройщики имеют инертное мышление и продолжают проектировать заведомо мертвые проекты. А в идеале нужно сначала продумывать функциональное назначение помещения и технологические особенности проекта, создавать предварительные договоренности с инвесторами под это конкретное назначение, а потом уже строить. Но такой процесс ведь будет растянут на годы, а построить легче прямо сейчас».


Текст: Ирина Логвиненко
Фото: Сергей Балашов, Александр Ботников.


Добавить комментарий