На протяжении 2018 года Центральный банк РФ планомерно снижал ключевую ставку за исключением четвертого квартала, в котором было произведено небольшое повышение. По оценкам экспертов рынка, ключевая ставка останется в диапазоне 7,5–8% в течение 2019 года. Это означает, что ставки по банковским вкладам топ-10 крупнейших банков вряд ли превысит аналогичные уровни.

Не секрет, что банковский депозит является одним из самых консервативных инструментов сбережения финансов, предназначенный, как правило, для защиты от инфляции. Можно также напомнить, что застрахованными являются вклады лишь до 1,5 млн рублей.

Сегодня рынок инвестиций предлагает массу вариантов для размещения средств – вложения в акции, облигации и другие ценные бумаги, объекты недвижимости, высокотехнологичные или ИТ-проекты. Тем не менее в условиях экономической нестабильности, по мнению экспертов, именно инвестиции в недвижимость остаются наиболее выгодным размещением денежных средств. У недвижимости есть важное отличие от депозита – она не только обеспечивает доходность, но и остается в руках держателя активом, который уже нельзя потерять. Растущая популярность недвижимости у инвесторов обусловливается ее надежностью и возможностью альтернативного использования, сдачи в аренду и субаренду, продажи частями.

Евгений Сагутдинов
коммерческий директор компании «ИСТЕЙТ»

Какие варианты для инвестирования предлагает рынок недвижимости сегодня?

1. Офисная недвижимость. Состояние рынка офисной недвижимости можно описать как кома. Объектов было создано множество, однако рынок не готов к поглощению такого количества квадратных метров. Такая ситуация складывается во всех регионах России.

2. Торговая недвижимость. Новые проекты в сфере строительства крупных торговых центров стали большой редкостью. Активность сохраняется на уровне небольших районных торговых центров. И если в крупных городах УрФО эта ниша заполнена, то малые города еще имеют некоторую перспективу, хотя окупаемость по таким проектам будет значительно ниже.

3. Жилая недвижимость. Наиболее консервативные клиенты по инерции продолжают вкладывать в жилые проекты. Но на сегодня, с учетом меняющегося законодательства в области жилищного строительства, разница между покупкой на старте и продажей готового жилья становится несущественной. Уровень доходности от сдачи в аренду даже ниже ставки депозита в банках сопряжен с постоянными неплатежами и значительным ухудшением объекта недвижимости.

4. Одним из достойных внимания объектов для инвестирования является индустриальная недвижимость – склады и производственные помещения. Стать инвестором в сфере индустриальной недвижимости может человек с бюджетом от 15 млн рублей.

Складская недвижимость имеет неограниченные возможности в части бюджета инвестирования. Для инвестиций можно использовать комбинированную схему финансирования, когда часть объекта оплачивается собственными средствами, а часть – за счет кредита. Крупные федеральные банки весьма позитивно смотрят на логистические проекты, особенно в востребованных локациях, декларируемые ставки по кредитам на сегодня составляют 9% годовых.

Наиболее востребованными локациями на территории России можно назвать Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Новосибирск. Москва и Санкт-Петербург предлагают наибольше количество логистических проектов, в связи с чем там ставки аренды несколько ниже средних, сохраняется больший процент вакантных площадей. Екатеринбург и Новосибирск в этом отношении – в стадии активного развития, но в Екатеринбурге уровень свободных площадей составляет не более 1,5%, тогда как в Новосибирске – уже около 5%. Почувствуйте разницу. Средний уровень арендных ставок в Екатеринбурге примерно на 20% выше аналогичного показателя в Московском регионе.

С целью инвестиций в индустриальную недвижимость на территории Екатеринбурга, можно рассмотреть приобретение современных складских помещений в границах логистического парка «Высота». Это проект комплексного освоения территории, расположенной в районе аэропорта Кольцово на Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороге. В рамках проекта предполагается строительство около 120 тысяч квадратных метров складских площадей различного формата. Стоимость приобретения начинается от 39 000 рублей за квадратный метр, а ставки чистой арендной платы – от 4000 рублей за кв. м в год, что в свою очередь обеспечивает окупаемость проектов на уровне 7,5–8 лет.
Немаловажным фактом является то, что в рамках проекта уже построен и передан заказчикам ряд объектов, которые в свою очередь были сданы в аренду еще до окончания строительства, что обеспечило возврат инвестиций уже с первого дня владения объектом. Своевременную реализацию обеспечивает команда проекта: генеральный подрядчик Acons Group и управляющая проектом компания East8 (ООО «ИСТЭЙТ»).

Уже сегодня можно заключить предварительный договор аренды на объект, которого еще не существует, он будет возведен в соответствии с техническим заданием арендатора. В этом случае вы уже на самом старте имеете арендатора, подписавшего с вами соглашение об аренде объекта на 5–7 лет с заранее согласованной ставкой аренды и порядком ее индексации. Все намерения обеспечиваются депозитом. Также можно рассмотреть варианты приобретения готовых площадей с уже имеющимся арендатором.

Текущая ситуация на рынке складской недвижимости позволяет выгодно инвестировать и обеспечивать доходность, значительно превышающую классические инструменты, при этом оставаясь надежным инструментом. Одним из самых привлекательных предложений на рынке складской недвижимости Екатеринбурга, безусловно, является логопарк «Высота».