Введение эскроу-счетов невыгодно для застройщиков. Значит ли это, что девелоперы вскоре начнут искать обходные пути для финансирования строительных проектов?
В июле 2019 года вступают в полную силу поправки к ФЗ-214, и все эксперты в области недвижимости единодушно пророчат обвал рынка новостроек и более чем 20-процентный рост цен. Это неминуемое удорожание уже летом скажется на стоимости новых девелоперских проектов, и обусловлено оно сугубо политической задачей, которую Президент России поставил перед законодателями ― в принципе искоренить проблему обманутых дольщиков: «Нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в стройсекторе. Без этого нам никогда не навести порядок».
На рынке наблюдается затишье
Эпоха «лихих девяностых» и «тучных нулевых» ушла безвозвратно, а упомянутый «цивилизованный переход» потребует дополнительных ресурсов. Многим придется просто свернуть свою деятельность до лучших времен. На рынке наблюдается небывалое затишье, застройщики торопятся достроить то, что можно еще финансировать «по-старому».
Паники нет, но напряжение растет.
А вот от депутатов ГД и чиновников Белого дома идут позитивные комментарии. В самом деле ― поручение Президента исполнено, больше никакой «самодеятельности»: каждый договор долевого участия (ДДУ) находится под жестким банковским контролем. Статистика показывает, что число обманутых дольщиков уменьшается…
Банки к новым задачам не готовы
Стоит ли напоминать слова Марка Твена о том, что такое статистика? Но принимаем как данность новую банковскую опцию ― escrow-обслуживание каждого ДДУ, которое потребует только на оплату услуг банка около 5% от тех денег, что новый дольщик готов заплатить за новую квартиру. Чувствует ли он себя защищенным и не обманутым? Это сложный вопрос, у которого пока нет ответа, да и к 2020 году вряд ли будет ясность.
Дело в том, что наша банковская система к такой высокой ответственности не готова, и это не секрет. Из 50 банков, которым высочайше разрешено открывать эскроу-счета, только в двух есть соответствующие отделы, специалисты и утвержденные регламенты. Это Сбербанк и «Московский Кредит». Жесткие стандарты Сбера всем известны, там не всякому «юрику» открывают расчетный счет, не то что кредитную линию для девелопера…
Блокировка, escrow-депонирование средств дольщика ― как ни назови, а для застройщика это выглядит грубым запретом на живое финансирование. Государство наложило вето на движение средств в рамках ДДУ, и деньги дольщика просто перешли с «матрасного счета» на эскроу-счет. При этом нет никаких гарантий в случае банкротства банка, автоматически страхуются только крупные вклады ― свыше 10 млн рублей. И значит, вероятность потери денег остается на прежнем уровне. Только теперь жаловаться некому.
У застройщиков нет времени
Беда в том, что для стратегических изменений необходимо время. Банковский сектор, особо не напрягаясь по части маркетинга, получает гарантированный доход около 30% от каждой новостройки. И значит ― у полусотни банков, облеченных доверием Правительства, есть запас времени. Но у застройщика времени никогда не было и быть не может: деньги должны работать!
И вот некий энергичный девелопер, допустим, хочет строить жилье не в московском регионе (такое бывает!), у него есть возможность привлечь деньги друзей, родственников, партнеров (бывает и такое!) ― но отдавать банку супермаржу в объеме 20-25% он не желает. Что он придумает? Правильно ― черную кассу взаимопомощи, займы от физлиц, расписки и полулегальное поручительство. Нас ожидает новый всплеск мошенничества и обмана.
Кто будет финансировать новостройки
Бизнес управления многоквартирными домами (МКД) позволяет смотреть на проблему с нейтральной точки зрения. Было время, когда любой ЖСК был сам себе и кредитор, и застройщик, и аудитор. Все изменилось и теперь это триединство примеряют на себя банки. Результат будет нескоро, и нет сомнений, что это будет трудно и дорого.
Однако не все так мрачно, не забывайте, что этап проектирования, строительства и госприемки ― это лишь короткий фрагмент в жизненном цикле МКД. А цикл этот соразмерим с человеческим веком ― до 100 лет. И как человеку нужна долгая и счастливая жизнь, так и каждому МКД, где живут платежеспособные собственники, необходима долгая и счастливая эксплуатация.
Для банка, да и для государства, МКД перестает существовать сразу после сдачи в эксплуатацию и даты внесения в кадастр. А для управляющей компании в этот момент жизнь и работа только начинается. И значит ― чем больше будет успешных девелоперских проектов, тем лучше с точки зрения нормального управдома.
Государство, резко меняя правила игры на этом рынке, фактически готово смириться с грядущим обвалом в строительной отрасли. Мы, пожалуй, не смиримся и поищем иные возможности для финансирования новостроек.
